租賃新規(guī)：新增租賃住房不宜一次性收取一年以上租金
開發(fā)商自持公寓或難套現(xiàn)
←目前租賃市場上少部分租客提出“押一付一”，但絕大部分業(yè)主依然按照行規(guī)“押二付一”行事。
日前，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《關(guān)于規(guī)范新增租賃住房有關(guān)管理工作的通知》。通知指出：住房租賃合同期限不得超過二十年。一次性收取租金的不宜超過一年。租金收取鼓勵(lì)押一付一，押金最高不超過月租金三倍。
長租公寓通常一簽就是3~8年，是否會(huì)因此“涼涼”呢？廣東格林律師事務(wù)所律師楊金娜分析認(rèn)為，適用該通知的三種租賃住房為自持租賃住房、利用集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃住房、經(jīng)規(guī)劃和自然資源部門批準(zhǔn)新建或改造的租賃住房，其余出租住房都不受該通知的制約。開發(fā)商自持長租公寓套現(xiàn)或有難度。不過，“不宜”在法律上的理解是“不提倡，但并不禁止”。2017年4月萬科在白云和黃埔首吃廣州土拍“競自持”的“螃蟹”，白云項(xiàng)目自持50%，黃埔項(xiàng)目自持55%，按開發(fā)進(jìn)度，可能受到該通知的影響。
文/圖 廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者 李鳳荷
對(duì)發(fā)展商影響：
開發(fā)商“以租代售”無空子可鉆
在采訪中記者發(fā)現(xiàn)，個(gè)別長租公寓項(xiàng)目以“1字頭”為宣傳，暗示以售價(jià)的計(jì)價(jià)方式出租長租公寓。那么，《關(guān)于規(guī)范新增租賃住房有關(guān)管理工作的通知》對(duì)開發(fā)商和租客來說，有怎樣的影響呢？
地產(chǎn)人士分析認(rèn)為，開發(fā)商自持長租公寓，因?yàn)椴荒苓M(jìn)行分拆銷售，沉淀資金較大和時(shí)間較長，一些開發(fā)商都希望通過“以租代售”簽長租約，回收部分資金。但是這個(gè)通知已“封殺”了開發(fā)商可以鉆的空子。
據(jù)了解，該通知的第四條款約定：地塊所建自持租賃住房應(yīng)當(dāng)整體辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。不動(dòng)產(chǎn)登記部門應(yīng)在其不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證和登記簿上注記用途為“自持租賃住房”，載明“不得分割、銷售、轉(zhuǎn)讓及拆分抵押。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生合并重組、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等特殊情形的，自持租賃住房應(yīng)整體轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓后自持租賃住房性質(zhì)不變”。
通知的第11和第12條款則約束了開發(fā)商自持長租住房的出租和宣傳。第11條款約定：住房租賃合同期限不得超過二十年。一次性收取租金的不宜超過一年。租金收取鼓勵(lì)押一付一，押金最高不超過月租金三倍。
第12條款約定：宣傳推廣及運(yùn)營租賃住房項(xiàng)目時(shí)，不得誘導(dǎo)、強(qiáng)迫、引導(dǎo)承租人參與任何有金融風(fēng)險(xiǎn)的行為，不得出現(xiàn)“投資”“升值”“名?！薄笆赘丁薄霸鹿薄安幌拶彙薄安幌拶J”等涉嫌誤導(dǎo)、欺騙和虛假宣傳字樣。第13條款則約定：本通知自印發(fā)之日起施行，有效期5年。
對(duì)長租公寓影響：不會(huì)對(duì)現(xiàn)有運(yùn)營模式產(chǎn)生大的沖擊
開發(fā)商自持土地，開發(fā)成長租公寓，這是樓市“租售并舉”趨勢之下涌現(xiàn)的新模式。不過，由于自持土地并開發(fā)涉及的周期較長，開發(fā)商的長租品牌或長租公寓運(yùn)營公司常用的模式是與業(yè)主簽長租約，一簽3~8年，一次性向業(yè)主支付租金，以獲得較有競爭力的租金，然后以市場價(jià)放租，賺取差價(jià)。
市場人士表示，即使是開發(fā)商最終希望以長租項(xiàng)目打包發(fā)行Reits債券（房地產(chǎn)信托融資），最基本都需要管理一定規(guī)模的長租公寓以及可以體現(xiàn)在財(cái)務(wù)報(bào)表的穩(wěn)定租金收入，因此無論是自持還是“收屋”，都是擴(kuò)大長租公寓規(guī)模的兩個(gè)辦法。
中原地產(chǎn)小北路二分行營業(yè)經(jīng)理曾小利告訴記者，建行從去年開始開展存房業(yè)務(wù)，收進(jìn)來的房屋通過第三方的長租管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行放租，這個(gè)公司通過區(qū)域內(nèi)的所有地產(chǎn)中介進(jìn)行放租，而且支付的傭金高達(dá)一個(gè)月（市場行情是業(yè)主與租客各付半月傭），因此不少中介都熱衷于幫長租公司尋找租客?！斑@種業(yè)務(wù)本身簽下的長租房屋已經(jīng)考慮到好租、易租的因素，如以單間、一房、兩房為主，樓梯樓樓層不能太高，房屋狀態(tài)較為新凈，最好是電梯樓。”她分析道，長租機(jī)構(gòu)以市場租價(jià)7折左右簽下長租的房屋，再以市價(jià)折讓兩三百，低10%左右可以很快出租，降低空租期。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新規(guī)對(duì)于長租公寓運(yùn)營的影響可能比較有限。
對(duì)小業(yè)主影響：有租客“嘗鮮”要求“押一付一”
盡管政府部門出臺(tái)的《關(guān)于規(guī)范新增租賃住房有關(guān)管理工作的通知》，只是針對(duì)新增的租賃住房，對(duì)目前現(xiàn)存的出租盤源并無任何制約。但由于政府在該通知鼓勵(lì)“押一付一”，記者通過多個(gè)中介了解到，市場上已有一些租客嘗鮮，提出“押一付一”。
合富置業(yè)高級(jí)營業(yè)經(jīng)理高偉亮表示，雖然有部分租客會(huì)有下調(diào)押金的要求，但是業(yè)主都不愿意，仍然會(huì)按照往常的“押二付一”來收取，而租客最后也接受了“押二付一”這個(gè)行規(guī)。
中原地產(chǎn)曾小利告訴記者，即使是在政府出臺(tái)該通知前，在租賃盤源出租條件商議中，他們也遇到過租客提出“押一付一”，畢竟對(duì)一些職場新人來說，一下子掏出三個(gè)月租金“押二付一”有一定的壓力。她表示，“有少部分業(yè)主比較好說話?！彼齼蓚€(gè)月前曾經(jīng)代理一單租賃交易，房東是名校博士后，出租的時(shí)候要求租客必須為具有本科或以上的學(xué)歷，后來他們找到一個(gè)租客，這位租客剛好是博士后的校友，兩個(gè)人一見如故，房東把月租3800元的樓梯樓兩房單位下調(diào)到3200元出租給“小校友”，后來校友提出“押一付一”，房東也爽快答應(yīng)了。
政府對(duì)新增租賃住房提出不宜一次性收取一年以上的租金。在實(shí)際的二手房租賃業(yè)務(wù)中，雙方商定的租金支付方式通常實(shí)行按月支付，季付、半年付的方式都非常少有，一次性支付一年或以上的租金更是極為罕見。曾小利從業(yè)這么多年，在小北也是只遇到過一宗一次性支付5年租金的情況。一個(gè)家庭為了孩子在小北路附近讀書而租下了一個(gè)樓梯樓低層三房單位，業(yè)主原本開價(jià)月租6000元，后來雙方議價(jià)，業(yè)主愿意下調(diào)租金到5000元，且不要求按年遞增租金，租客需要一次性支付五年的租金，這個(gè)租賃交易最終成交，租客一次性給業(yè)主打款30萬元。
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